Les conditions du PTZ sont au nombre de six et elles sont cumulatives : il suffit qu’une seule manque pour que la banque refuse le prêt à taux zéro. En 2026, pour une offre de prêt émise depuis le 1er avril 2025, il faut :
- être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années ;
- acheter sa résidence principale et l’occuper au moins huit mois par an ;
- choisir un logement finançable : neuf partout en France, ancien avec au moins 25 % de travaux en zone B2 ou C ;
- connaître la zone de la commune (A bis, A, B1, B2 ou C), qui fixe tous les seuils ;
- rester sous le plafond de ressources de cette zone pour la taille du foyer ;
- passer la règle du prix ÷ 9 : le coût du projet divisé par neuf ne doit pas, lui non plus, dépasser le plafond.
Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et son barème est inchangé en 2026. Le plus simple pour vérifier votre propre situation reste notre test d’éligibilité en sept questions ; ce guide détaille ce que le test vérifie et pourquoi.
Condition n° 1 : être primo-accédant au sens du PTZ
Le prêt à taux zéro s’adresse à ceux qui accèdent pour la première fois — ou à nouveau après une pause — à la propriété de leur logement. La règle exacte : ni vous ni aucune personne qui habitera le logement ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’offre de prêt.
Deux précisions évitent bien des faux refus :
- avoir possédé un logement locatif ou une résidence secondaire ne compte pas : seule la propriété de la résidence principale est visée ;
- le délai court jusqu’à l’émission de l’offre : un ancien propriétaire qui a vendu son appartement il y a plus de deux ans redevient primo-accédant.
Les exceptions prévues par les textes
La condition est levée dans trois situations :
- vous ou un futur occupant êtes titulaire d’une carte d’invalidité (ou de la carte mobilité inclusion portant cette mention), ou bénéficiaire de l’AAH ou de l’AEEH ;
- votre résidence principale a été rendue inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique ;
- vous n’étiez que titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété, et non pleinement propriétaire.
Notre guide PTZ et primo-accédant passe en revue les cas limites : divorce, logement hérité, couple dont un seul membre a été propriétaire.
Condition n° 2 : acheter sa résidence principale
Le PTZ finance un logement que vous allez habiter. Il doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l’achat ou l’achèvement des travaux et être occupé au moins huit mois par an. Cette obligation dure six ans à compter du versement du prêt.
Sont donc exclus d’emblée : l’investissement locatif, la résidence secondaire, la location saisonnière ou meublée, le logement de fonction. Des assouplissements existent lorsque l’occupation devient impossible pour raison professionnelle, de santé ou de force majeure, et dans le cas particulier d’un achat anticipé de sa résidence de retraite. Le détail est dans notre guide sur la résidence principale financée par un PTZ.
Condition n° 3 : un logement finançable
Depuis le 1er avril 2025, le champ du PTZ est large dans le neuf et étroit dans l’ancien :
| Type de logement | Zones éligibles | Part du coût financée (tranches 1 à 4) |
|---|---|---|
| Appartement neuf en immeuble collectif | Toutes (A bis, A, B1, B2, C) | 50 %, 40 %, 40 %, 20 % |
| Maison individuelle neuve | Toutes | 30 %, 20 %, 20 %, 10 % |
| Ancien avec travaux (au moins 25 % du coût total) | B2 et C uniquement | 50 %, 40 %, 40 %, 20 % |
| Logement social vendu à son occupant | Toutes | 20 % |
Barème des offres émises depuis le 1er avril 2025, inchangé en 2026 (source : service-public.gouv.fr).
« Neuf » s’entend largement : achat sur plan (VEFA), construction, logement achevé depuis moins de cinq ans et jamais occupé, ou transformation d’un local en habitation. Tous les cas, y compris le bail réel solidaire et la location-accession, sont dans notre guide des logements éligibles au PTZ.
Condition n° 4 : connaître la zone de la commune
Chaque commune française appartient à une zone du zonage ABC, qui mesure la tension du marché immobilier : A bis (la plus tendue), A, B1, B2 et C. Pour le PTZ, A bis et A partagent les mêmes paramètres. La zone ne décide plus de l’accès au PTZ dans le neuf, mais elle fixe trois seuils : le plafond de ressources, le coût maximal pris en compte et les bornes des tranches.
Le classement est revu régulièrement : la liste en vigueur date du 26 juin 2026 (arrêté du 23 juin 2026). Les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes ou Lille sont en zone A ; Paris et une partie de sa proche banlieue en zone A bis. Pour connaître la vôtre, notre page zone PTZ interroge la liste officielle commune par commune.
Condition n° 5 : le plafond de ressources
Le revenu de votre foyer doit être inférieur ou égal à un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes qui vivront dans le logement :
| Personnes | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
Au-delà de cinq personnes, les plafonds continuent de progresser jusqu’à huit occupants : le tableau complet est dans notre guide des plafonds PTZ 2026.
Le revenu comparé est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de chaque futur occupant, additionné. Pour une offre de prêt émise en 2026, c’est donc le revenu 2024, inscrit sur l’avis d’imposition reçu en 2025. Conséquence pratique : une hausse de salaire récente n’est pas prise en compte ; à l’inverse, une baisse de revenus ne le sera qu’avec deux ans de décalage.
Condition n° 6 : la règle du prix ÷ 9
C’est le critère que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard. Le revenu retenu n’est pas forcément votre revenu fiscal : c’est le plus élevé des deux montants suivants :
- la somme des revenus fiscaux de référence N-2 des futurs occupants ;
- le coût total de l’opération divisé par 9.
Cette règle empêche un ménage déclarant peu de revenus de financer avec un PTZ un logement manifestement hors de proportion. Exemple : une personne seule déclarant 30 000 € qui vise un appartement à 460 000 € en zone A se voit attribuer un revenu retenu de 51 111 € (460 000 ÷ 9) ; il dépasse le plafond de 49 000 € et le PTZ est refusé, alors même que son revenu réel est très en dessous. Le même acheteur, avec un appartement à 400 000 €, passerait (44 444 € de revenu retenu).
Une fois éligible : comment le montant est calculé
Être éligible ouvre droit à un PTZ dont le montant dépend de trois paramètres :
- Le coût retenu : le prix du projet, dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants (de 100 000 € pour une personne seule en zone C à 360 000 € pour cinq personnes et plus en zone A bis / A).
- La tranche : le revenu retenu est divisé par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq), puis comparé aux bornes des quatre tranches de la zone.
- La quotité : la part du coût retenu financée, selon la tranche et le type de logement.
La tranche fixe aussi le calendrier : 10 ans de différé puis 15 ans de remboursement en tranche 1, 8 + 12 ans en tranche 2, 2 + 13 ans en tranche 3, et 10 ans de remboursement sans différé en tranche 4. Pendant le différé, vous ne remboursez rien de ce prêt.
Trois exemples chiffrés
- Couple, zone A, appartement neuf à 280 000 €, revenu fiscal 48 000 €. Revenu retenu : 48 000 € (sous le plafond de 73 500 €). Revenu par part : 32 000 € → tranche 3. Coût retenu : 225 000 €. PTZ : 40 %, soit 90 000 €, remboursés après 2 ans de différé sur 13 ans (environ 577 € par mois).
- Personne seule, zone B1, appartement neuf à 200 000 €, revenu fiscal 30 000 €. Tranche 3, coût retenu 135 000 €, PTZ de 54 000 €.
- Famille de quatre, zone C, maison neuve à 230 000 €, revenu fiscal 40 000 €. Revenu par part : 19 048 € → tranche 2. Coût retenu 210 000 €, quotité maison 20 % : PTZ de 42 000 €, avec 8 ans de différé.
Ces chiffres sont des estimations indicatives fondées sur le barème officiel ; la banque calcule le montant définitif.
Les conditions qui ne figurent pas dans la liste (mais qui comptent)
Trois règles complètent le tableau sans être des critères d’éligibilité au sens strict :
- le PTZ ne vient jamais seul : il ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de deux ans qui financent l’achat. Il complète un prêt principal, il ne le remplace pas ;
- c’est la banque qui l’accorde : l’État ne verse rien directement. L’établissement qui finance votre achat examine aussi votre capacité de remboursement, comme pour tout crédit ;
- pas de condition de nationalité ni d’âge, mais le PTZ est réservé aux personnes physiques : une SCI ne peut pas en bénéficier.
Vérifier ses conditions en pratique
L’ordre le plus efficace : identifier la zone de la commune visée, compter les occupants, retrouver les avis d’imposition N-2, puis estimer le prix total. Avec ces quatre éléments, notre test d’éligibilité au PTZ rend un verdict motivé, condition par condition, et chiffre le montant. Si vous cherchez un logement neuf compatible, le catalogue des programmes neufs indique la zone de chaque ville.