Pour obtenir un PTZ, il faut être primo-accédant, mais au sens précis que lui donnent les textes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’offre de prêt. La règle vaut pour vous et pour chaque personne qui habitera le logement. Elle connaît trois exceptions : la carte d’invalidité (ou l’AAH, l’AEEH), le logement rendu inhabitable par une catastrophe, et la simple détention d’un usufruit ou d’une nue-propriété.
Primo-accédant : la définition du PTZ, mot à mot
Dans le langage courant, un primo-accédant achète « pour la première fois ». Pour le prêt à taux zéro, la définition est à la fois plus large et plus précise :
- plus large, car il n’est pas nécessaire de n’avoir jamais été propriétaire : il suffit de ne pas l’avoir été depuis deux ans ;
- plus précise, car seule compte la propriété de la résidence principale. Posséder un appartement mis en location, une maison de vacances ou un terrain ne vous fait pas perdre la qualité de primo-accédant.
Le délai de deux ans s’apprécie à la date d’émission de l’offre de prêt, pas à la date de votre demande ni à celle de la signature chez le notaire. Quelques semaines peuvent donc faire la différence pour quelqu’un qui a vendu son logement il y a presque deux ans.
Primo-accédant : les conditions vérifiées en pratique
La banque vérifie la primo-accession sur pièces. Concrètement, elle vous demandera de justifier de votre situation de logement sur les deux dernières années : quittances ou bail si vous êtes locataire, attestation d’hébergement si vous êtes logé chez des proches, attestation de l’employeur pour un logement de fonction. Chaque futur occupant est concerné.
| Votre situation ces deux dernières années | Primo-accédant au sens du PTZ ? |
|---|---|
| Locataire de votre résidence principale | Oui |
| Hébergé gratuitement (parents, amis) | Oui |
| Logé par votre employeur | Oui |
| Propriétaire d’un logement que vous louez, mais locataire de votre résidence principale | Oui |
| Propriétaire de votre résidence principale, vendue il y a plus de deux ans | Oui |
| Propriétaire de votre résidence principale, vendue il y a moins de deux ans | Non, sauf exception |
| Encore propriétaire de votre résidence principale | Non, sauf exception |
Les trois exceptions qui lèvent la condition
1. Le handicap
La condition de primo-accession ne s’applique pas lorsque l’emprunteur ou l’un des futurs occupants est titulaire d’une carte d’invalidité (aujourd’hui la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité ») ou bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH). L’objectif : permettre à un ménage déjà propriétaire d’acheter un logement adapté.
2. La catastrophe
Si votre résidence principale a été rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique, vous pouvez bénéficier du PTZ pour vous reloger, même en ayant été propriétaire. La demande doit intervenir dans un délai limité après le sinistre : la banque vérifiera les dates.
3. Le démembrement de propriété
Si vous n’étiez que usufruitier ou nu-propriétaire de votre logement — par exemple après une succession —, vous n’étiez pas pleinement propriétaire au sens du PTZ, et la condition reste remplie.
Les cas limites les plus fréquents
Le couple dont un seul membre a été propriétaire
C’est la situation qui provoque le plus de déceptions. La condition s’appliquant à chaque futur occupant, il suffit que l’un des deux ait été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans pour fermer l’accès au PTZ, sauf exception. Le fait d’acheter seul ne règle rien si le conjoint vient habiter le logement.
Le divorce ou la séparation
Après une séparation, l’ex-conjoint qui a quitté le logement commun dont il était copropriétaire n’est pas automatiquement primo-accédant : la propriété de la résidence principale dans les deux dernières années compte, même partagée. Il faudra en principe attendre que le délai soit écoulé depuis la date où il a cessé d’être propriétaire de cette résidence. Faites préciser les dates par le notaire qui a liquidé le bien.
Le logement hérité
Hériter d’un logement n’empêche pas d’être primo-accédant tant que vous n’y habitez pas à titre principal. Si vous y avez vécu en tant que plein propriétaire, la règle des deux ans s’applique. En cas de démembrement (usufruit conservé par le parent survivant, par exemple), l’exception joue.
L’ancien propriétaire expatrié
Les textes parlent de la propriété de la résidence principale sans réserver le cas d’un logement situé hors de France. Si vous avez été propriétaire du logement que vous occupiez à l’étranger dans les deux dernières années, signalez-le d’emblée à la banque : c’est elle qui appréciera votre situation, pièces à l’appui.
Les autres conditions du PTZ pour un primo-accédant
Être primo-accédant ne suffit pas. Il faut aussi acheter un logement qui deviendra votre résidence principale, choisir un logement finançable et respecter le plafond de ressources de la zone. L’ensemble est récapitulé dans notre guide des conditions du PTZ.
Primo-accédant et autres aides
La qualité de primo-accédant ouvre aussi d’autres portes, chacune avec sa propre définition : prêt Action Logement pour les salariés d’entreprises cotisantes, prêt d’accession sociale (PAS) sous conditions de ressources, TVA réduite à 5,5 % pour un logement neuf en quartier prioritaire ou à proximité. Ces aides se cumulent souvent avec le PTZ.
Vérifier sa situation en une minute
La troisième question de notre test d’éligibilité au PTZ porte précisément sur la primo-accession et ses exceptions. Si vous répondez « oui, j’ai été propriétaire », le test vous propose les trois cas d’exception et en tient compte dans le verdict.